Planejando a entrada do apartamento a dois

A conta que os dois fazem normalmente tem aluguel, condomínio e talvez IPTU. A que aparece na hora de assinar o contrato é outra — caução, taxa de cadastro, taxa de mudança do prédio, primeiro mês adiantado, a geladeira que precisa vir do zero. Quando nada disso estava no plano, a diferença entre “vamos nos mudar” e “quanto falta para conseguir” vira uma tensão que o apartamento ainda nem viu.

O objetivo aqui é mapear esses custos antes que eles apareçam, para vocês decidirem juntos quanto guardar e em quanto tempo — antes de escolher qualquer endereço.

O que vem antes das chaves (se for alugar)

A garantia locatícia é o primeiro desembolso grande. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 37) lista quatro modalidades — e o contrato só pode exigir uma delas. Na prática, três aparecem na maior parte dos contratos:

• Caução em dinheiro — até 3 meses de aluguel, depositado em caderneta de poupança no nome do inquilino. Rende juros e volta ao final do contrato, se não houver débito ou dano. Costuma ser a mais vantajosa para quem tem esse dinheiro guardado.
• Fiador — um terceiro que assume a dívida caso o inquilino não pague. Sem custo mensal, mas cada vez mais difícil de encontrar: o fiador em geral precisa ter imóvel quitado no mesmo estado e aceita um risco real.
• Seguro fiança — pago mensalmente à seguradora, sem devolução ao fim do contrato. Costuma representar entre 7% e 12% do aluguel por mês e é exigido com mais frequência por proprietários que querem cobertura ampliada.

A quarta modalidade prevista em lei (cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) é rara no mercado residencial; quase sempre a escolha está entre as três acima.

Além da garantia, espere pagar no ato da assinatura: a taxa de cadastro (varia por imobiliária, pode ser isenta em negociação direta), o primeiro mês antecipado e, em muitos prédios, uma taxa de mudança — que vai de R$ 200 a mais de R$ 600 dependendo do condomínio.

Conta rápida (exemplo ilustrativo): aluguel de R$ 2.500 com caução de 3 meses mais primeiro mês adiantado equivalem a R$ 10.000 antes de pegar a chave. Com taxa de cadastro e mudança do prédio, R$ 11.000–12.000 não é improviso.

Onde vocês moram muda muito a conta

O valor do aluguel é o item mais sensível a cidade e bairro. Para ter uma base, o Índice FipeZAP de Locação Residencial publica o preço médio por metro quadrado em anúncios recentes. No informe de novembro de 2025 (último disponível ao fechar este texto), os preços médios nas capitais ficaram assim:

São médias de anúncios, não ofertas reais nos bairros de vocês: contratos já vigentes costumam ter valores menores, e endereços de alta demanda ficam acima da média. Em cidades médias e do interior, o R$/m² tende a ser mais baixo, embora as taxas de condomínio variem muito. O exercício útil aqui é pegar o preço médio da cidade, multiplicar pela metragem que vocês esperam — e só então aplicar a regra dos 3 meses de caução sobre esse número. Em São Paulo, 50 m² pede uma reserva de caução por volta de R$ 9.000; em Porto Alegre, a mesma metragem fica próxima de R$ 6.600. A diferença muda completamente o prazo da meta.

Se a opção for comprar

O cenário de juros em abril de 2026 — Selic em 14,75% ao ano, segundo o Banco Central — deixa o financiamento imobiliário mais caro do que em ciclos anteriores. As taxas nominais nos principais bancos estão em torno de 10,5% a 12% ao ano mais TR, variando conforme relacionamento, renda e perfil de risco — a Caixa Econômica Federal oferece as faixas mais baixas para clientes com débito automático da parcela; taxa de balcão fica acima disso. Ao comparar propostas, peça o CET (Custo Efetivo Total), não só a taxa nominal — ele inclui seguros, tarifas e encargos que a taxa sozinha esconde.

Dois desses encargos são obrigatórios em qualquer financiamento imobiliário no Brasil: o MIP (Morte e Invalidez Permanente), que protege o banco em caso de falecimento ou invalidez do mutuário, e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que cobre danos estruturais ao bem financiado. Ambos são embutidos nas parcelas mensais — e o custo do MIP sobe com a idade do comprador. Para quem está acima dos 35 anos, a diferença no orçamento mensal pode ser mais relevante do que parece na simulação inicial.

Três pontos que mudam a conta a dois:

• Entrada mínima de 20% do valor do imóvel. Pagar mais reduz o peso das parcelas ao longo do financiamento, mas exige meta de poupança maior antes de comprar.
• FGTS. Pode ser usado para amortização ou composição de renda. Vale confirmar a situação dos dois antes de entrar nas simulações bancárias — os critérios de tempo de trabalho e saldo mínimo às vezes surpreendem.
• Minha Casa Minha Vida (Faixa 4). Para casais com renda familiar entre R$ 8.600 e R$ 13.000 por mês, o programa Minha Casa, Minha Vida do Ministério das Cidades prevê financiamento de até R$ 600 mil com taxas em torno de 10% ao ano — sem subsídio direto no valor do imóvel, mas com condições abaixo das linhas convencionais (11% a 12% a.a.) e sem atrelamento à Selic.

Além da entrada, comprar exige reserva para ITBI, escritura pública e registro em cartório, que podem somar de 3% a 5% do valor do imóvel dependendo do município — nas principais capitais, onde o ITBI sozinho costuma chegar a 3%, o total tende ao limite superior. Esses custos não aparecem na simulação do banco e costumam chegar de surpresa perto do fechamento.

Cenário ilustrativo — imóvel de R$ 400.000, entrada de 20%:

Só nesse recorte, vocês precisam ter por volta de R$ 99.000 a R$ 104.000 antes mesmo de pensar em mudança e mobília. Pagar entrada maior que os 20% costuma ser a decisão a dois que mais alivia o orçamento mensal no longo prazo — cada 5% adicional na entrada reduz visivelmente a parcela e o custo total dos juros. Em contrapartida, atrasa o dia da compra; é conversa para fechar antes de escolher o imóvel, não depois.

O que vem depois das chaves

Mudança, mobília básica e pequenas adequações costumam ser o segundo susto.

Para um apartamento de 1 ou 2 quartos, o serviço de mudança fica entre R$ 1.200 e R$ 3.000 (valores de abril de 2026), dependendo de volume, distância e acesso ao prédio. Embalagem e montagem contratadas separadamente somam mais R$ 800–1.200.

O enxoval básico — geladeira, fogão, cama, guarda-roupa, sofá, mesa — tem faixa de preço ampla conforme o padrão. O mais comum para um primeiro apartamento é comprar o essencial no começo e complementar ao longo dos primeiros meses à medida que o orçamento permite. É uma decisão que vale fechar a dois antes de entrar na loja, não em cima do carrinho cheio.

Alguns prédios também cobram taxas de instalação de gás e energia no ato da mudança, que não aparecem no contrato mas chegam junto com as chaves.

Como planejar isso juntos

A dificuldade de planejar o apartamento a dois raramente é matemática. É que um dos dois costuma chegar nessa conversa com mais clareza sobre os números — e o que deveria ser decisão compartilhada vira palestra. Quem ouve sai sem saber bem se concordou ou só concordou para acabar.

Um ponto que ajuda: fechar o valor-alvo antes de começar a pesquisar imóvel. Enquanto a busca está aberta, qualquer número parece viável. Com um alvo que os dois reconhecem como real e atingível, a pesquisa fica mais honesta — e a escolha final tem menos surpresa embutida.

Vale também separar o que entra na meta conjunta do que fica no orçamento de cada um. Caução, mudança e enxoval básico costumam ser custo da casa — portanto, meta compartilhada. O item que só um quer, o equipamento de trabalho novo — esses ficam em cada orçamento individual sem misturar as contas.

E o prazo: definam com base no que os dois conseguem guardar por mês de verdade, não no ideal. Um prazo honesto gera menos correção de rota no meio do caminho e menos conversa em tom de cobrança.

Se vocês ainda estão organizando o orçamento mensal para saber quanto sobra para essa meta, o guia como criar um orçamento conjunto sem brigar ajuda a montar essa base antes de definir qualquer número para o apartamento.

Uma estimativa de onde começar

Sem saber o valor do aluguel na cidade de vocês nem a modalidade de garantia, qualquer número aqui é orientação — não orçamento fechado. Mas para ter uma ordem de grandeza:

Cenário ilustrativo — aluguel de R$ 2.500, 1 ou 2 quartos, garantia por caução:

O total antes de terminar o primeiro mês completo fica facilmente entre R$ 17.000 e R$ 23.000 — e ainda vale reservar uma margem para imprevistos. Não é para assustar, é para vocês terem o número real quando decidirem juntos o prazo e o ritmo de poupança.

Próximo passo

Quando o objetivo estiver claro, transformar isso numa meta com valor e data ajuda a tirar o peso do “quando será que a gente consegue”. O texto metas financeiras que fortalecem o relacionamento explica como montar esse objetivo sem que acompanhar vire cobrança.

No dividi, a meta do apartamento entra na Conta Conjunta com valor-alvo, data opcional e um resumo que os dois enxergam igual. Cada depósito guardado — seja o 13º de um, um freelance do outro ou o rateio mensal combinado — pode ser registrado como gasto associado à meta, e o progresso aparece no mesmo lugar para os dois. Serve para não depender de quem abre a planilha para saber quanto já foi juntado e quanto ainda falta. O passo a passo para criar metas compartilhadas mostra como nomear, escolher a conta e ajustar permissões.

Se vocês quiserem testar, baixem o dividi; os planos comparam limites e recursos por faixa. E se ainda não fizeram o passo anterior, o guia como criar um orçamento conjunto sem brigar ajuda a decidir, com calma, quanto sobra por mês para essa meta.